Masz prawo negocjować warunki wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania. Zastraszanie ze strony urzędników nie wchodzi w grę. Czytaj w Agrokonsument.pl. Otrzymałem pismo z urzędu gminy wzywające mnie do wydzielenia ze swojej nieruchomości część mniejszej działki. Cel: poszerzenie istniejącej drogi gminnej – pisze Czytelnik do W niniejszym artykule zostaną omówione poszczególne kwestie:: · Jakie sytuacje mogą prowadzić do utraty wartości nieruchomości? · Prawne instrumenty dostępne dla poszkodowanych przez obniżenie wartości nieruchomości. · Jakie są realne straty związane z odszkodowaniami za obniżenie wartości nieruchom Zawiera ono odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości i rekompensatę za ciężary wynikające z umiejscowienia linii przesyłowych nad/pod należącym do danego właściciela gruntem. Jak widać, sytuacja prawna związana ze służebnością, w związku na różne jej rodzaje sposoby ustalania, znoszenia i odszkodowań, jest dość Co do roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu, należy wskazać, że zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego (K.c.): „§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. zatem: wartość służebności = (100 zł x 5000 m2 x 0,6) + (100 zł x 5000 m2 x 0,5 x (1-0,6) = 300.000 + 100.000 = 400.000 zł. Do tego powinny być doliczone skapitalizowane dla pewnego okresu ciężary publicznoprawne. Ten sposób liczenia daje duże wartości, jednak w założeniach czysto prawnych jest prawidłowy. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawą obliczenia odszkodowania nie będzie jednak cena, jaką uzyskasz ze Operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości, jest kluczowym dowodem w sprawie o odszkodowanie za grunt wywłaszczony pod budowę drogi publicznej. Odszkodowanie ustalone bowiem w decyzji organu prowadzącego postępowanie odpowiada co do zasady właśnie wartości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. Zbycie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa Kwestia odszkodowania za szkodę spowodowaną na nieruchomości sąsiedniej powinna być bowiem określona odrębną decyzją odszkodowawczą wydaną na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy z dnia ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518; dalej ugn). Przepis ten stanowi, że "Odszkodowanie Otrzymana zapłata z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie stanowi przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu skalą podatkową. Do kosztów uzyskania przychodów można tutaj natomiast zaliczyć koszty postępowania sądowego – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 04.03.2019 r rEwV. Plan zagospodarowania miejscowego, w którym gmina uwzględnia różne inwestycje lokalne, np. budowa drogi czy sklepu wielkopowierzchniowego, może wpłynąć na zmianę wartości nieruchomości. Jeżeli wartość gruntów wzrośnie po ogłoszeniu planu zagospodarowania miejscowego, właściciele gruntów objętych planem, będą zobowiązani do wniesienia odpowiednich opłat tytułem wzbogacenia. Jeżeli sytuacja jest odwrotna, obniżyła się wartość nieruchomości, użytkownicy i właściciele gruntów mogą dochodzić odszkodowania od gminy. W przypadku problemu z przyznaniem i wypłatą odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości, sąd powszechny lub administracyjny rozstrzyga spór. Właściciele i użytkownicy działek mogą na własny koszt wykonać wycenę gruntów i posłużyć się tym dokumentem w sądzie. Składając wniosek do gminy o odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości, gmina zobowiązana jest w okresie nie dłuższym niż 6 miesięcy, udzielić odpowiedzi. Jeżeli tego nie zrobi, właścicielom i użytkownikom działek naliczane są odsetki, które będą wypłacone wraz z przyznanym odszkodowaniem. Gmina może w drodze rekompensaty wypłacić odszkodowanie albo odkupić grunt od właściciela. Oba rozwiązania są możliwe i w mocy prawa. Zagadnienia te dokładnie opisane są w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. W przypadku dochodzenia swoich praw przed sądem, osoba starająca się o odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości, musi dotrzymać ustawowych terminów. Pozew do sądu nie może być złożony później, niż przed upływem 6 lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania miejscowego. Artykuły naszych Czytelników Nawigacja wpisu Jeśli odszkodowanie przyznaje gmina, trzeba być właścicielem działki w tym momencie, jeśli sąd, to w chwili wydawania wyroku. Ten wyrok Sądu Najwyższego ma duże znaczenie, bo uprości dochodzenie takich roszczeń. Art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą odszkodowanie za uniemożliwienie lub ograniczenie dotychczasowego sposobu korzystania, a w razie zbycia nieruchomości wyrównanie obniżonej z tego powodu ceny. Poznańska spółka w latach 2006–2007 kupiła kilka działek. Wkrótce uchwalono nowy plan zagospodarowania istotnie zmniejszający możliwość ich wykorzystania, zażądała więc 5 mln zł. Jako podstawę wskazała art. 36 ust. 1 ustawy. Przed złożeniem pozwu wniosła działki jako aport do innej spółki. Poznańskie sądy Okręgowy i Apelacyjny oddaliły żądania, wskazując, że odszkodowania może domagać się właściciel nieruchomości, który był nim nie tylko w chwili zmiany planu, ale też w chwili złożenia pozwu. Spółka odwołała się do SN. Jej pełnomocnik mec. Jacek Siński argumentował, że jeśli nawet podzielić stanowisko sądów, powinny one zbadać pozew nie tylko w świetle ust. 1, ale i ust. 3 art. 36, gdyż w obu wypadkach chodzi o odszkodowanie. SN uwzględnił ten argument i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy, wyłuszczając tryb ustalania takiego odszkodowania. Jeśli chodzi o odszkodowania za pogorszenie planistyczne z ust. 1, może się domagać go osoba, która jest właścicielem nieruchomości zarówno w chwili zmiany planu, jak i orzekania. – Jest to odszkodowanie za ograniczenie możliwości korzystania z działki – powiedział sędzia SN Krzysztof Strzelczyk. Na tej podstawie powódce odszkodowanie się nie należy. Nie zmienia to faktu, że sądy powinny zbadać, czy należy się ono na podstawie ust. 3 ustawy, nawet jeśli spółka o to nie wniosła. Wtedy jednak inaczej się liczy odszkodowanie. Bada się, czy cena zbywanej nieruchomość nie była niższa niż ta, jaką można by uzyskać, gdyby obowiązywał w tym miejscu poprzedni, korzystniejszy dla niej plan. —dom sygnatura akt: II CSK 653/14 23. 03. 2017 W dniu 7 lipca 2016 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę w sprawie o sygn. akt III CZP 33/16 o treści: „Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: z 2016 r., poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).”. Do tej pory orzecznictwo było niejednolite, jeśli chodzi o kwestię oceny, czy zdarzenie prawne inne niż czynność prawna może być objęte zakresem znaczeniowym „zbycia nieruchomości”, o którym mowa w art. 36 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: W omawianej sprawie zdarzeniem innym niż czynność prawna była utrata prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną zgodnie z art. 98 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: na podstawie decyzji administracyjnej. Sąd Najwyższy rozpatrywał to zagadnienie mając na względzie następujące brzmienie art. 36 ust. 3 „Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 (art. 36 – dopisek autora), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.”. W rozpoznawanej sprawie powódka twierdziła, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jej nieruchomości przeznaczone w planie pod drogi publiczne straciły na wartości w związku z czym na podstawie art. 36 ust. 3 może domagać się od gminy odszkodowania. Sąd Najwyższy dokonując wykładni językowej pojęcia „zbycie nieruchomości” użytego w art. 36 ust. 3 wskazał, że zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN (por. Słownik języka polskiego pod. red. prof. Mieczysława Szymczaka, PWN, 1998, t. 3, s. 925), „zbyć” oznacza „sprzedać, odstąpić coś za pieniądze, pozbyć się czegoś przez sprzedaż” i przychylił się do takiego właśnie rozumienia tego terminu. Ponadto Sąd Najwyższy stwierdził, że w dniu 22 września 2004 roku użyte pierwotnie w art. 36 ust. 3 słowo „sprzedaje” zastąpiono słowem „zbywa”. Taka zmiana podyktowana była szerszym zakresem pojęcia „zbycie”, które obejmować może także nabywanie prawa użytkowania wieczystego. U ustawie nowelizującej zawarto także zmiany do które między innymi wprowadziły definicję pojęcia „zbycie nieruchomości” [por. art. 4 pkt 3b) Zdaniem Sądu Najwyższego należy przyjąć, że definicja zawarta w art. 4 pkt 3b) powinna zostać zastosowana w stosunku do uregulowań tym bardziej, iż za wykładnią zwężającą, a nie rozszerzającą, przemawia dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego, które z zakresu definicyjnego pojęcia „zbycie” wykluczało czynności prawne o charakterze darmym. Sąd Najwyższy podkreślił także, iż w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dojść jedynie do ograniczenia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości poprzez spadek jej wartości. Powstała w związku z tym szkoda majątkowa na podstawie art. 36 ust. 3 ulega wyrównaniu dopiero wtedy, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości doprowadzi do jej zbycia, w wyniku czego otrzyma niższą cenę w stosunku do tej, jaką uzyskałby, gdyby nie doszło do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W omawianym w uchwale Sądu Najwyższego przypadku doszło natomiast nie do ograniczenia, lecz do pozbawienia prawa własności nieruchomości na podstawie art. 98 ust. 1 W takiej sytuacji ustalenie wysokości odszkodowania następuje w trybie administracyjnym. Wobec powyższego Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, zgodnie z którym pojęcie „zbycie nieruchomości”, o którym mowa w art. 36 ust. 3 nie obejmuje utraty prawa własności działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną. Jeśli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania wartość nieruchomości spada, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu należy się od gminy rekompensata za utracone w ten sposób korzyści. Jeśli uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana uniemożliwiły korzystanie z całej nieruchomości albo tylko jej części w dotychczasowy sposób lub w istotnym stopniu to ograniczyły, gmina musi liczyć się z roszczeniami właścicieli lub użytkowników wieczystych. Mogą oni żądać odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości w zależności od sytuacji w całości lub w części. Gmina może także zaproponować nieruchomość zamienną. Osoby uprawnione do rekompensaty mogą zgodzić się na takie rozwiązanie, ale nie jest to dla nich obowiązkowe. Poza tym istnieje jeszcze trzecia możliwość. Dotyczy ona tych przypadków, gdy nieruchomość lub jej część stała się praktycznie bezużyteczna. Właściciele lub użytkownicy wieczyści, dla których ustalenia planu albo jego zmiana okazały się w ten sposób niekorzystne, mogą żądać od gminy wykupienia nieruchomości w całości lub w części. Jednak to nie jedyne niekorzystne skutki zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Odczuwają to przede wszystkim te osoby, których nieruchomości są położone w okolicy, przez którą ma przebiegać droga szybkiego ruchu czy też w pobliżu cmentarzy albo wysypisk śmieci. Zwykle takie sąsiedztwo sprawia, że wartość gruntów spada, mimo że nie powoduje to bezpośredniego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości czy też bezpośredniej szkody. Właściciele gruntów zwykle odczuwają to dopiero w momencie sprzedaży. Aby powetować sobie poniesione w ten sposób straty, mogą żądać od gminy odszkodowania równego zmniejszeniu się wartości nieruchomości. O tego typu odszkodowanie można również wystąpić w razie zbycia nieruchomości w innej formie. Chodzi przede wszystkim o umowy zamiany czy też darowizny. Przepisy nie mówią bowiem jedynie o umowie sprzedaży, ale o zbyciu nieruchomości, które jest kategorią szerszą i dotyczy wszystkim przypadków, kiedy ma miejsce przeniesienie własności. PRZYKŁAD: DAROWIZNA TEŻ UPRAWNIA DO ODSZKODOWANIA Kilka miesięcy temu w mojej gminie uchwalono nowy plan zagospodarowania przestrzennego. W pobliżu mojej nieruchomości ma być trasa szybkiego ruchu. Czy w przypadku gdy podaruję ten grunt bliskiemu krewnemu, to mogę liczyć na jakąś rekompensatę za spadek wartości? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Na gruncie postanowień art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma żadnych wyraźnych powodów, aby zawężać pojęcie zbycie nieruchomości jedynie do sprzedaży. Jako zbycie należy traktować każde przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej. Nie ma przy tym znaczenia, czy czynność została dokonana odpłatnie, czy pod tytułem darmym albo czy świadczenia stron są ekwiwalentne. W związku z tym można stwierdzić, że także darowizna nieruchomości, której wartość spadła na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, może stanowić podstawę do wystąpienia o rekompensatę utraconej wartości. Określenie wartości gruntu Wysokość odszkodowania ustala się na dzień zbycia (sprzedaży, zamiany, darowizny) nieruchomości. Przez obniżenie się wartości należy rozumieć różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, obliczoną po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Przy ustalaniu tej różnicy stosuje się zasady określone w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że nie bada się indywidualnej wartości nieruchomości jako składnika majątku osoby poszkodowanej, lecz wyceniana jest wartość rynkowa nieruchomości. Chodzi więc o powszechną wartość nieruchomości, rozumianą jako jej cecha obiektywna. Wartość nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, określają rzeczoznawcy majątkowi Ustalając zakres obowiązku odszkodowawczego ustawodawca pomija wpływ uchwalenia planu miejscowego na cały majątek poszkodowanego, a nakazuje jedynie ustalić wpływ działań planistycznych na wartość nieruchomości. Pomija się w ten sposób oczywisty fakt, iż nieruchomość stanowi składnik pewnego majątku, złączony więzami funkcjonalno-organizacyjnymi z resztą majątku. PRZYKŁAD: DZIERŻAWCA NIE MA PRAWA DO REKOMPENSATY Dzierżawię grunt od osoby, która przebywa za granicą. Zastanawiam się, czy w sytuacji gdy wystąpię we własnym imieniu o odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu, to może być mi przyznane. Nasz czytelnik nie jest uprawniony do odszkodowania mającego związek z obniżeniem wartości gruntu na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Chociażby dlatego, że nie jest osobą, która może swobodnie zbyć tę nieruchomość. Jest tylko dzierżawcą i nie może dokonać przeniesienia własności dzierżawionego gruntu. Poza tym zgodnie z przepisami, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z prawa do rekompensaty za rzeczywistą szkodę lub albo wykupienia nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Tak więc w przepisie jest wyraźnie mowa tylko o właścicielu i użytkowniku wieczystym. Nie wymieniono w nim dzierżawców. Z tego powodu nie są uprawnieni do otrzymywania omawianych odszkodowań. Pięć lat na dochodzenie roszczeń Prawo dochodzenia odszkodowania za spadek wartości nieruchomości w związku z jej zbyciem jest ograniczone wynikającym z przepisów terminem. Zgodnie z ich postanowieniami, właściciel może go zażądać tylko w ciągu pięciu lat, licząc od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jeśli więc sprzedaż gruntu będzie miała miejsce po upływie tego terminu, np. sześć lat od wejścia w życie postanowień nowego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może już oczekiwać wypłaty odszkodowania ani wykupienia nieruchomości. Osoby, które chciałyby otrzymać tego rodzaju rekompensatę, przy podejmowaniu decyzji o zbyciu nieruchomości powinny więc dobrze przekalkulować ewentualne korzyści i straty. Trzeba poczekać sześć miesięcy Gmina ma sześć miesięcy na zaspokojenie roszczeń zgłoszonych o wykup, o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, czy też odszkodowanie za zmniejszenie wartości dochodzone w związku ze zbyciem nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku. Gmina i osoby, którym przysługują te świadczenia, mogą też umówić się inaczej. W razie opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupu nieruchomości jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu należą się odsetki ustawowe. Obecnie wynoszą one 11,5 proc. w stosunku rocznym. Spory rozstrzygają sądy W sprawach rekompensat za spadek wartości nieruchomości nie wydaje się decyzji administracyjnej. Najlepiej jest, gdy strony same dojdą do porozumienia. Jeśli nie zdołają osiągnąć kompromisu, rozstrzygnięcie sporu należy do sądu cywilnego. Decydujący się na taki krok właściciel (użytkownik wieczysty) musi wytoczyć sprawę gminie i wykazać np. wysokość rzeczywistej szkody bądź też udowodnić, że część gruntu stała się dla niego bezużyteczna albo że spadek wartości nieruchomości jest wyższy niż wynika to z ustaleń gminy. Osoba zwracająca się do sądu o rozstrzygnięcie tego rodzaju sporu musi się przygotować nie tylko na uiszczenie wpisu, ale także na poniesienie innych kosztów sądowych, w tym opłacenie rzeczoznawcy majątkowego. Opłaty to przede wszystkim wpis sądowy, warunkujący wszczęcie sprawy przez sąd cywilny. Istnieje możliwość uzyskania zwolnienia od kosztów sądowych. Może się go domagać osoba, która złoży oświadczenie, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. W oświadczeniu takim trzeba podać dokładne dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach, które uzasadniałyby decyzję sądu w sprawie zwolnienia z kosztów. PRZYKŁAD: CZASEM TRZEBA ZWRÓCIĆ ODSZKODOWANIE Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania i przeznaczeniu pobliskiego terenu na cmentarz wartość należącego do mnie gruntu spadła. W związku z tym wypłacono mi odszkodowanie. Następnie okazało się, że uchwała o przyjęcie planu może być nieważna. Czy będę musiał zwrócić odszkodowanie? Rzeczywiście, czytelnik musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu otrzymanego odszkodowania. W przypadku stwierdzenia nieważności uchwały o przyjęciu planu (o jego zmianie) zagospodarowania przestrzennego właściciel nieruchomości musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu otrzymanego odszkodowania. Jeżeli odszkodowanie uzyskał zbywca nieruchomości, obowiązek zwrotu spoczywać będzie na aktualnym właścicielu nieruchomości, gdyż stanie się on swoistym beneficjentem przywrócenia stanu poprzedniego, co powinno skutkować wzrostem wartości nieruchomości. Poza tym należy pamiętać, że także w tych sprawach obowiązuje zasada, zgodnie z którą strona przegrywająca powinna zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw, tj. koszty procesu. • Art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( nr 80, poz. 717 ze zm.).